レントロールとは？項目一覧と作り方・雛形の作成手順

収益物件の資料で必ず目にするレントロール。満室想定賃料だけ確認して、ほかの欄は流し読みになっていませんか。実は、購入判断や融資審査で見られているのは、賃料のばらつきや入居時期といった「行間」の情報です。この記事では、レントロールの主な項目と見方、購入検討・融資審査でどう使われるか、そして自分の物件で作るときの手順と雛形にあたる項目一覧までを整理します。あくまで考え方の目安であり、個別の評価・条件は金融機関や専門家に確認してください。

レントロールとは「貸し方の現状」を1枚にした一覧表

レントロールとは、物件の部屋ごとの賃貸借条件を一覧にした資料です。誰に・いくらで・いつから貸しているかが1枚に並ぶため、収益物件の「現在の稼ぎ方」がそのまま見える、いわば物件の成績表です。売買では売主側が用意するのが一般的ですが、決まった書式はなく、記載の粒度は資料によってまちまちです。だからこそ「何が書かれているか」だけでなく、「何が書かれていないか」にも目を配る必要があります。

似た資料との違い

現場では似た名前の資料が並ぶため、役割の違いを押さえておくと混乱しません。

レントロールは「契約の現況を要約した資料」であって、正本ではありません。数字の根拠は最終的に契約書と送金明細にあります。

主な項目と見るポイント

数字を1つずつ眺めるより、「並べて比べる」のがコツです。同じ間取りで賃料に開きがあるなら、その差が契約時期の古さによるものか、募集条件を緩めた結果なのかで、将来の賃料見通しは大きく変わります。

つまずきやすい読み違い

• 満室想定と現況の混同：空室の行に「想定賃料」が入っていると、合計欄は現況の入金額より大きくなります。合計を使う前に、空室行が含まれているかを確認します。
• 共益費込みか別かの不統一：部屋によって「賃料6.0万円＋共益費0.3万円」と「賃料6.3万円（共益費込）」が混在していると、単純比較で誤ります。
• フリーレント中の部屋：契約はあっても当面の入金がないケースです。特記事項に書かれていなければ、契約書で確認します。
• 定期借家か普通借家か：定期借家は期間満了で終了するため、更新前提で将来の賃料を置くと見通しがずれます。契約形態の一般的な違いは、国土交通省の『賃貸住宅標準契約書』についてで公開されている書式（普通借家用・定期借家用）を見比べると理解しやすくなります。

購入検討・融資審査でどう使われるか

購入検討では、販売図面の「満室想定利回り」とレントロールから読み取れる現況の姿を突き合わせる作業が中心になります。空室が多い、想定賃料が現況の契約賃料より高めに置かれている、といった場合、想定利回りは実態より良く見えている可能性があります。

融資審査でも、一般に金融機関はレントロールをもとに現況の賃料収入を確認し、返済能力を判断する材料の1つにします（見方や重み付けは金融機関により異なります）。契約開始日が売買の直前に集中している場合、入居実態を確認されることもあります。賃料収入から実際の手残りがどう決まるかは手残りの読み方で詳しく整理しています。

現況利回りを自分で計算し直す

レントロールがあれば、販売図面の数字に頼らず自分で計算できます。手順は次のとおりです（金額は説明用の仮定値です）。

1. 空室行を除き、実際に契約されている賃料＋共益費を合計する（例：月45.6万円）
2. 12倍して年間の現況収入を出す（例：547.2万円）
3. 購入価格（諸費用込みで見るとより実態に近い）で割る（例：8,000万円なら約6.8%）
4. 販売図面の満室想定利回り（例：7.6%）との差が、空室と賃料設定のギャップにあたる

この差が大きいほど、「満室にできる前提」に依存した収支計画になっていることを意味します。なお、家賃収入の税務上の取り扱いは国税庁のNo.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）が基本の説明になります。

自分の物件でレントロールを作る手順

保有物件のレントロールは、金融機関への提出や売却の場面で求められることが多い資料です。ゼロから作るときは、次の順番で進めると漏れが出にくくなります。

ステップ1：材料をそろえる

• 全戸分の賃貸借契約書（更新契約書があればそれも）
• 管理会社からの送金明細（直近12か月分）
• 敷金・保証金の預り一覧
• 空室の募集条件（募集賃料・募集開始日）

ステップ2：雛形にあたる項目を並べる

決まった様式はありませんが、金融機関や仲介会社に出しても困らない項目は次のとおりです。表計算ソフトで1行1部屋にして並べます。

空室の行は、E列を空欄にしたうえで別列に「募集賃料」を置くと、現況と想定が混ざりません。最下行に「現況合計」と「満室想定合計」を分けて置くのも有効です。

ステップ3：突き合わせて確定させる

• 契約書と突き合わせる：管理会社の送金明細だけを頼りに作ると、共益費の内訳や敷金の預かりが抜けやすくなります。
• 送金明細と金額を照合する：表の現況合計と、直近の送金額（管理料等を戻した金額）が合うかを確認します。合わなければ、滞納・減額・退去のいずれかが反映されていない可能性があります。
• 敷金・保証金を漏らさない：返還義務のある預り金は売却時の精算にも関わります。精算方法や税務の扱いは個別性が高いため、税理士等の専門家に確認してください。

ステップ4：更新の運用を決める

作った瞬間から古くなっていく資料です。提出直前に慌てて作り直すのではなく、入退去・更新・賃料改定があったらその都度直す運用にします。月1回、送金明細が届いたタイミングで見直す日を決めておくと続きます。1棟なら手作業でも回りますが、複数棟になるとエクセルでの更新はかなりの手間です（Excel管理の限界）。空室が続く部屋の扱いについては空室リスクの考え方もあわせて確認しておくと、想定賃料の置き方に迷いにくくなります。

Smart CFO なら、提出資料の「元の数字」がいつでも出せる

レントロールを金融機関に出す場面では、実際にはそれ単体ではなく、借入の一覧や収支の資料とセットで求められます。物件が増えるほど、この「セットで最新にそろえる」作業が重くなります。Smart CFO は複数物件・複数借入の収支と残高を一元管理し、経営全体の状態を一目で把握できるようにします。融資や金利交渉、決算の場面で根拠となる数字をその場で出せるので、提出のたびにあちこちの資料を集めて作り直す消耗から離れられます。

見方がわかったら、次は「その賃料で収益が回るか」

レントロールを読めるようになると、次に気になるのは「この賃料水準で、購入後の収益は実際どうなるか」です。下記の収益物件シミュレーションでは、検討中の物件の条件を入力して、収益の見通しを無料で確かめられます。レントロールで現況をつかんだら、数字の裏付けとしてあわせて試してみてください。