不動産の減価償却をわかりやすく解説——帳簿の利益と手残りがズレる理由

確定申告や決算のたびに、「帳簿では利益が出ているのに、通帳のお金は思ったほど増えていない」と首をかしげていませんか。その正体の多くは減価償却です。この記事では、不動産賃貸業を始めたばかりの方に向けて、減価償却の仕組み（建物・設備と耐用年数）と、帳簿の利益と手残りがズレる理由をわかりやすく整理します。税額は物件や契約の条件で大きく変わるため、考え方の目安としてお読みいただき、個別の判断は税理士等の専門家に確認してください。

減価償却とは——「お金は出ていかないのに費用になる」仕組み

建物のように長く使う資産は、買った年に全額を費用にせず、使える年数に分けて少しずつ費用計上します。これが減価償却です。建物を購入した場合、購入代金はその年に一括で費用になるのではなく、毎年「減価償却費」として分割して帳簿に載っていきます。

ポイントは、減価償却費はお金の支払いを伴わない費用だということです。実際の現金は購入時（あるいは借入の返済時）に動いており、償却費を計上する年に新たにお金が出ていくわけではありません。ここが、帳簿と通帳がズレる出発点になります。

なお、土地は使っても価値が減らない資産とされるため、減価償却の対象になりません。物件価格のうち償却できるのは、建物と設備にあたる部分だけです。

建物と設備で分ける——耐用年数の目安

減価償却は「何年に分けて費用にするか」を法定耐用年数で決めます。年数は構造や資産の種類ごとに定められています（住宅用の例・目安）。

同じ購入価格でも、木造は短い期間で大きく償却が進み、RC造は長く薄く続きます。また、中古物件は経過年数に応じて耐用年数を短く見積もる計算方法があり、償却のスピードが変わります。建物と設備の按分や中古耐用年数の算定は個別性が高く、税額にも影響するため、実際の処理は税理士等に確認するのが安全です。

帳簿の利益と手残りがズレる2つの理由

賃貸経営の数字には、「帳簿の利益（損益）」と「実際の手残り（現金）」という2本の物差しがあります。ズレを生む代表が次の2つです。

減価償却費は「費用なのに現金が出ない」、元金返済は「現金が出るのに費用にならない」。正反対の性質を持つ2つが同居しているため、帳簿の利益と通帳の残高は一致しません。償却費が大きい時期は「利益は小さいのに手元にお金が残る」ように見え、逆の時期は「利益が出ているのにお金が残らない」ように見えます。手残り側の数字の追い方は 手残りの読み方 でも整理しています。

償却が進んだ後半に注意——「利益は増えたのに苦しい」の正体

保有が長くなると、設備の償却が先に終わり、建物の償却費も減っていきます。一方、元利均等返済では返済額に占める元金の割合が年々増えていきます。つまり「費用になる支出」が減り、「費用にならない支出」が増える。帳簿の利益は膨らんで税負担が重く感じられるのに、手残りは増えない——一般にデッドクロスと呼ばれる状態です。この転換点がいつ来るかは物件の構造や借入条件によって異なるため、購入前・保有中を通じて長期の収支見通しを持っておくことが大切です。

Smart CFO なら、物件ごとの利益と手残りを分けて追える

減価償却と返済のズレは、1棟だけでも混乱しがちですが、複数物件・複数借入になると通帳と表計算ソフトだけで追い切るのは大変です。Smart CFO は、複数物件・複数借入の状況を一元管理し、全体を一目で可視化します。物件ごとの数字が常にそろっているので、金融機関との融資・金利交渉や決算の場面でも、根拠となる数字をその場で示せます。資料をその都度作り直す手作業から解放され、「どの物件がいつ苦しくなるか」という判断そのものに時間を使えるようになります。

まずは無料で、物件の手残りを長期で見通す

帳簿の利益に惑わされないためには、「手残りが長期でどう推移するか」を購入前から数字で見ておくことが第一歩です。下記の収益物件シミュレーションでは、物件価格・家賃・借入額を入力すると、利回り・月々の手残り・30年の収支見通しを無料で確認できます。検討中の物件がある方も、保有物件の感覚を数字で確かめたい方も、まずはここから試してみてください。